미국 영주권 취득후 2년내에 한국 주택팔면 세금안내나?

 J 비자를 소지하고 대학교 연구원 자격으로 미국에 입국한 김한국씨는 미국에 거주하던 중  영주권을 취득했습니다. 미국에 오기 전부터 한국에 보유중인 아파트 한 채가 있는데, 이를 영주권 취득일로 부터 2년내에  팔면 양도소득세를 안내나요? 

이번주는 취업이나 유학목적으로 미국에 입국한 사람이 미국에 거주하던 중 미국영주권을 취득하고, 영주권 취득 후 한국의 주택을 양도하면 한국과 미국에서 양도소득세가 어떻게 과세되는지 살펴보기로 합니다.

1. 한국에서의 과세

한국에서는 양도한 주택이 ‘1세대 1주택’에 해당하면 양도소득세를 부과하지 않습니다(양도가액이 9억원을 초과한 고가주택은 9억초과분에 대해 과세). 여기서 ‘1세대 1주택’이란,
? 1세대가,
? 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고,
? 해당 주택의 보유기간이 2년(조정대상지역은 2년 거주요건 추가) 이상인 것을 말합니다.

다만, 아래의 어느 하나에 해당하면 2년의 보유기간및 거주기간에 제한을 받지 않습니다.

①해외이주법에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우로서 출국일부터 2년이내에 양도하는 경우. 이때, 국외에 계속 거주하여 해외이주법에 따른 ‘현지이주’하는 경우에는 영주권 또는 그에 준하는 장기체류 자격을 취득한 날로부터 2년이내에 양도하는 경우를 말함.

② 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우로서출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우.

그럼 위의 내용을 김한국씨에게 적용해보기로 합니다.

첫째; 출국일로부터 2년내에 양도하면?

김한국씨가 세대 전원과 함께 미국으로 출국한 날로부터 2년내에 한국의 아파트를 양도하면, 위의 ②의 규정이 적용되어 양도소득세가 과세되지 않습니다.

둘째; 출국일로부터 2년이 지나고 영주권 취득전에 양도하면?

출국일로 부터 2년이 지나고 영주권 취득일 전에 아파트를 양도하면 위의 ①이나 ②의 규정을 적용할 수 없습니다. 따라서 이 기간에 한국의 아파트를 양도하면, 한국에 양도소득세를 내야합니다.

셋째; 영주권취득후 2년내에 양도하면?

미국에 거주하던 중 영주권을 취득하고, 그 영주권 취득일로 부터 2년내에 한국의 아파트를 양도하면 위 ①의 규정이 적용되어 한국의 양도소득세가 비과세됩니다.

넷째; 영주권취득 후 2년지나서 양도하면?

마지막으로 영주권 취득 후 2년이 지난 후 아파트를 양도하면, 위 ①및 ② 어디에도 해당되지 않아 한국에 양도소득세를 내야 합니다.

2. 미국에서의 과세

미국에서는 ‘Main home’에 대해 최대 $250,000 (부부가 합산신고하는 경우 $500,000)을 주택의 양도차익에서 차감해 줍니다. 즉, 이익의 $250,000(또는 $500,000)까지는 양도소득세를 안낸다는 의미입니다. 여기서 main home이란 납세자가 주로 거주하는 장소로 양도일 현재 지난 5년의 기간 중 2년 이상 소유하고, 2년 이상 거주한 주택을 말합니다.

‘Main home’에 대한 혜택은 주택이 미국이 아닌 다른나라에 소재하더라도 적용받을 수 있습니다. 다시말하면, 한국에 있는 주택도 미국기준에 의한 2년보유, 2년거주 규정을 충족하면 main home이 될 수 있으며, 그렇다면 그 양도차익에서 250,000(또는 $500,000)을 공제 받을 수 있다는 의미입니다.

그럼 위 김한국씨의 경우 미국에서 양도소득세가 어떻게 과세되는지 살펴보기로 합니다.

먼저, 김한국씨는 J비자를 소지한 연구원 자격으로 미국에 입국했기 때문에 일정기간은 nonresident alien입니다(exempt individual). 이렇게 Nonresident-alien에 해당하면 미국외의 나라에서 발생한 소득에 대해서는 미국에 세금을 내지 않습니다. 따라서 김한국씨가 nonresident alien에 해당하는 기간 중에 한국의 아파트를 팔면 그 소득에 대해 미국에서 양도소득세를 내지 않아도 됩니다.

다음으로, Exempt individual의 기간이 지나 김한국씨가 미국세법상resident alien이 되면, 김한국씨는 전세계의 모든소득을 미국에 신고해야 합니다. 따라서 한국의 아파트를 처분해 발생한 양도소득도 미국에 신고해야 합니다. 이는 양도한 아파트가 한국에서는 1세대 1주택에 해당되어 양도소득세가 비과세되더라도 미국에서는 세금을 내야한다는 의미입니다. 물론 이경우 그 주택이 미국세법상 Main home에 해당하면 양도차익에서 $250,000(또는 $500,000) 공제가 가능하며, 한국에 낸 세금이 있다면 그 납부액은 외국납부세액공제를 받을 수 있습니다.

3.결론

위의 내용을 볼 때, 위 김한국씨는 아파트 양도시기에 따라 양도소득세를 한국과 미국 두 나라 모두에 안 낼수도 있고, 한국이나 미국 어느 한 국가에 낼 수도 있으며, 일부는 한국, 일부는 미국에 내야하는 경우도 있습니다.

예를들어, ①한국에서는 아파트가 ‘1세대 1주택’에 해당하고, 미국에서는 김한국씨가 비거주자에 해당하는 기간 동안에 아파트를 양도하면, 한국과 미국 양국 모두에 세금을 안내며,
② 한국에서는 ‘1세대 1주택, 미국에서는 ‘main home’의 규정을 동시에 만족시키는 기간에
아파트를 양도하면, 한국에서는 비과세 , 미국에서는 $250,000(또는 $500,000)을 양도차익에서 공제받게 됩니다