해외부동산 투자에 대한 관심이 점점 뜨거워지는 만큼 해외부동산과 관련된 세금 문제에 대해 궁금해하시는 분들도 많은 것 같습니다. 해외부동산을 취득하는 경우 발생할 수 있는 세금 문제에 대해 꼼꼼히 살펴본다면 보다 성공적인 투자를 할 수 있읍니다.

미국에서는 구입시에는 별도 세금은 없습니다.

그리고 보유시에는 매년 재산세 (Property Tax)를 2회(11월,2월)에 걸쳐 감정평가금액의

1%~1.2%를 살고 있는 County에 분할 납부합니다.

미국 투자부동산  즉, 임대소득등  미래에매도를 통하여 차익을 취할 수 있는 콘도, 단독주택,오피스빌딩등 여러부동산등을 미국인이 아닌 한국인, 미국세법상 비거주자가 구입하는 경우에는 임대시에는 임대소득에 대하여 수취한 월세 금액에 대하여 30%를

원천 징수하게 됩니다. 주에 따라서는 부동산이 위치한 주에 따라 추가적으로 5%-10% 추가적으로 원천징수하게 됩니다. 그리고 임대소득과 관련된 각종비용 즉, 수리비, 관리비, 재산세등)을 거주자와 달리 받을수 없습니다.

하지만 한국인, 미국세법상 비거주자인 경우에는 미국에서 번 임대소득을 5월 종합소득세신고시 보고하시면, 이때 미국에 납부한 세액에 대하여 외국 납부세액공제를 받게 되어 이중과세는 피할수 있습니다.

미국 Internal Revenue Code Section 871 (d) Election 을 미국세금신고시 미국 임대소득을

US effective Connected Income으로 공제가능한 소득으로 변경하여, 임대비용 및 감가상각비 ( 한국에서는 감가상각비가 공제 안되나 미국에서는  주거용부동산은27.5년정액 상각가능) 등을 공제 시킬수 있습니다.

미국 주정부나 연방정부도 주정부 재산세 납세기록에 의거 임대부동산 보유사실이인지되어 세금보고를 일년에 한번 보고하셔야합니다. 임대소득, 임대비용등 장부기록과 ITIN 번호를 신청한후 임대소득을 보고하셔야 합니다.

만일 임대 순손실이 발생할경우 임대소득한도까지20년간수익에서 차감가능합니다.

임대소득이 발생한 경우는 현지인(거주자)과 마찬가지로 연방 세금보고(Form 1040- NR)를 통해 납부를 해야 합니다. 단기 양도소득은 소득구간에 따라 10% ~ 37%를 누진적으로 납부하게 됩니다. 세금보고를 위해서는 미국 국세청(IRS)에 비거주자용 납세자 번호(ITIN)을 발급 받아야 합니다. 또 W8-EIC라는 IRS form을 임대 관리인에게 제출하여야 하는데 이 폼을 제출하지 않으면 현지 지급인은 30%를 원천징수를 하고 한국에 70%를 송금하게 됩니다. W8-EIC는 현지에서의 경제활동(Effectively Connected)이라는 것을 Self-증명하는 서류입니다. 물론 주 정부에도 같이 임대소득을 보고하여야 합니다

한국에서는 2억원이상의 해외 부동산을 보유시 매년 5월에 관할세무서에 부동산 취득, 운용 및 처분 명세서를 제출하셔야 합니다.

그리고 부동산 매도시에는 양도소득을 장단기로구분하여 , 단기양도 차익은 10%~ 37%로 타소득과 합산하여, 누진세율로 과세하며, 장기양도소득은0% , 15%, 20% 로부과되며, $250,000 이상소득은 Net Investment Tax 3.8% 가추가 됩니다.